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物流地產是啥
2015-08-13
啥是物流地產?
物流地產不等于倉儲廠房，因為物流地產的核心競爭力在于其提供的服務。同傳統(tǒng)的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規(guī)模效應、協(xié)同效應。在工業(yè)倉儲用地的建設指標逐年下降，同時地價逐年上升的情況下，粗放型物流地產開發(fā)已經不再適用，物流地產商作為物流企業(yè)和消費者之外的第三方，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務的企業(yè)，不僅能通過精細化的設施高效解決存儲和配送問題，還能夠給物流企業(yè)提供指導，如普洛斯給入園企業(yè)提供解決方案。
物流地產也不是物流公司，因為它始終屬于“地產”，經營的是物流業(yè)務的不動產載體，比如物流園區(qū)、倉庫、配送中心、分撥中心等等。因此順豐、德邦、DHL不是物流地產領域的企業(yè)，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐樹，安博，航港，才是這個領域的知名企業(yè)，傳統(tǒng)地產企業(yè)萬科、萬通、復星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥(阿里巴巴)、京東、蘇寧則是這個領域的新手。
物流地產很火嗎，為啥?
根據世邦魏理仕的數據，物流地產的遠期回報率明顯高于住宅及商業(yè)地產。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質物流設施達到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(yōu)質倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優(yōu)質倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/日。
高回報背后，是高質量物流設施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業(yè)相互依存的電子商務市場為例，其在三年內復合年均增長率達到107%，近十年的復合增速達65%，對物流行業(yè)的數量和質量提出較高要求;“雙十一”網上購物節(jié)的興起更是對物流業(yè)在“短時間大流量”方面的考驗，“快”成為電商制勝的關鍵要素之一。但物流設施的供給量遠遠落后與需求，根據根據中國物流協(xié)會的數據，目前中國人均倉儲面積僅為0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設施無法滿足現代物流的需要。面對當前物流市場的攀升的需求，當前國內物流設施在數量和質量上都遠遠不夠。
我到底要做啥呢?
有錢就是任性，我要進軍物流地產!但…我到底要做啥呢?
具體來說，物流地產的核心可以分為三個模塊：開發(fā)，運營及金融工具。
物流地產開發(fā)
地產開發(fā)是物流地產業(yè)務的基礎環(huán)節(jié)，顧名思義，是將土地建設成可以使用的物流中心，然后將開發(fā)建成的物流中心交付給地產運營方用于出租，或是出售給物流地產基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為例，地產開發(fā)業(yè)務的收入在主營業(yè)務收入中占60%左右，是公司收入最主要的來源，并且貢獻了30%左右的主營業(yè)務利潤。再往下，物流地產的開發(fā)又可以分為自建以及定制化兩種服務。
自建服務。由物流地產商自行開發(fā)建設標準化、通用型的物流設施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務，是物流地產最主要的運作模式。這種靈活機動的租賃方式，使得客戶可以按照實際需要租用不同面積、不同位置的倉儲設施，從而降低了客戶的經營風險。
定制化服務。物流地產商根據客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點，在設施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶的定制化要求，建設與管理其專用的物流設施，以及后期為客戶提供便捷、高性價比的物流設施與物業(yè)管理服務。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運營管理系統(tǒng)”，提供的強大物流配送網絡涵蓋了倉儲設施的整個流程，通過策劃、構建與設施管理來實現。其為阿迪達斯量身打造了國內最大的單體庫作為中國的配送中心，極大的阿迪達斯提高了在華的物流運營效率和物流服務品質。
物流地產運營
地產運營管理業(yè)務負責將地產開發(fā)業(yè)務部門開發(fā)建成的物流地產出租給客戶使用，從而取得租賃收入。以普洛斯為例，地產運營管理業(yè)務的收入在主營業(yè)務收入中雖然只占了30%左右，但卻貢獻了50%以上的收益，是盈利性很強的業(yè)務。
物流地產商往往會提供收購與回租服務，以提高自身服務水準，同時滿足客戶不斷增加的財務目標。其操作過程為，地產公司將客戶目前擁有的物流設施購買回來，將其設計規(guī)劃后，根據長期業(yè)務關系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現代化物流設施。這種模式的益處在于，客戶(物流公司)可以削減對固定資產的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務上，因此大大提高了資產回報率，減少企業(yè)負債率。
地產基金管理
由于物流地產資金需求大，回收周期長，因此借助地產基金進行輕資產運作是國際上一貫模式。以普洛斯為例，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產基金主要通過向地產開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產。
通常普洛斯在基金管理平臺持股15%-50%左右，相當于獲得一個2-7倍的股權資金杠桿。因此，基金管理部門的收入在主營業(yè)務收人中雖然僅占了6%左右，卻貢獻了14%左右的主營業(yè)務利潤，成為普洛斯盈利性最強的業(yè)務，同時基金對于投資的回流使其成為資本循環(huán)中的關鍵節(jié)點。
區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產依靠收取租金來收回投入，地產基金可將新建成的物業(yè)資產置入基金平臺，提前兌現開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實現了高周轉、高杠桿和高回報的輕資產運營模式。這也是萬科、黑石、KKR意圖在物流地產上采取的開發(fā)方式。
咦，有這么好賺的錢嗎，我不會破產吧?
在普洛斯的帶動下，物流地產領域熱鬧非凡。但蓬勃同時，讓人不免擔心以下的四點，容易讓土豪又吐又嚎：
首先是融資難。由于投資周期長，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠遠不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因為他是亞洲第一、全球第十的房地產基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國內的學徒們，由于國內的金融環(huán)境，即使財大氣粗如萬科萬通，其融資難度也遠高于境外的普洛斯。
其次是拿地難。由于倉儲物流對GDP貢獻不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地的不多。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標逐年下降的情況下，普通物流地產商拿地也會愈加困難。
第三是附加服務要求高。和所有做的好的產業(yè)地產開發(fā)商一樣，物流地產商的角色并不是一個空間提供者，而是一個領路人。例如裕廊旗下的騰飛集團，可以對企業(yè)提供咨詢服務，華夏幸福大力發(fā)展自己的產業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產商，首先需要對物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。
最后是競爭大。中國的物流地產目前已經是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場占有率上，還是在融資、開發(fā)、運營、服務水平上，都輕松甩中國企業(yè)十條街。在這樣的競爭局面下，本土企業(yè)想要出現后起之秀，任重而道遠。
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